Rohrverstopfung: Wer zahlt – Mieter oder Vermieter?

In der Regel zahlt der Vermieter die Rohrreinigung: Er ist nach § 535 BGB verpflichtet, die Mietwohnung in einem gebrauchsfähigen Zustand zu erhalten – dazu gehören auch funktionierende Abwasserrohre. Der Mieter zahlt nur dann, wenn er die Verstopfung nachweislich selbst verursacht hat, etwa durch Feuchttücher oder Essensreste im Abfluss. Die Beweislast dafür liegt beim Vermieter. Die Kleinreparaturklausel im Mietvertrag greift bei Rohrverstopfungen nicht.

Die Grundregel: Der Vermieter zahlt (§ 535 BGB)

Nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB muss der Vermieter die Mietsache während der gesamten Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand erhalten. Ein funktionierender Abfluss gehört selbstverständlich dazu: Ohne ihn sind Küche, Bad und WC nicht nutzbar. Verstopft ein Rohr, liegt ein Mangel der Mietsache vor – und dessen Beseitigung ist zunächst Sache des Vermieters. Das gilt unabhängig davon, ob die Verstopfung in der Wohnung selbst, im Fallstrang des Hauses oder in der Grundleitung sitzt.

Wichtig zu wissen: Auch wenn sich über Jahre Fett, Haare, Seifenreste und Kalk in den Rohren ablagern, ist das kein Fehlverhalten des Mieters. Das Amtsgericht Ravensburg hat entschieden, dass gewöhnliche Ablagerungen durch Fett und Haare zum vertragsgemäßen Gebrauch gehören (Urteil vom 23.02.2005, Az. 9 C 1470/04). Wer normal kocht, duscht und spült, nutzt die Wohnung so, wie es der Mietvertrag vorsieht – und haftet nicht für die schleichende Folge dieser Nutzung.

Die Ausnahme: Der Mieter hat die Verstopfung selbst verursacht

Anders sieht es aus, wenn die Verstopfung auf vertragswidrige Nutzung zurückgeht. Wer Dinge in Abfluss oder Toilette entsorgt, die dort nicht hingehören, verletzt seine Sorgfaltspflichten und muss die Kosten der Rohrreinigung als Schadensersatz tragen. Typische Fälle aus der Rechtsprechung und aus unserer Einsatzpraxis in Berlin seit 2015:

• Feuchttücher – auch solche, die als „spülbar“ beworben werden; sie zersetzen sich nicht wie Toilettenpapier
• Hygieneartikel wie Tampons, Binden, Wattestäbchen oder Windeln
• Katzenstreu, das im Rohr verklumpt und aushärtet
• Essensreste und heißes Fett, die in der Küchenleitung erkalten und verkleben
• Baustoffreste wie Gips, Farbe oder Fliesenkleber nach Renovierungen
• Fremdkörper wie Spielzeug, Putzlappen oder Kosmetikverpackungen

Bei unseren Einsätzen in Berliner Mietwohnungen sehen wir am häufigsten Feuchttücher, Fett und Hygieneartikel als Ursache, wenn tatsächlich der Mieter in der Verantwortung steht. Auch die Berliner Wasserbetriebe stellen klar: In die Toilette gehören nur Wasser, Toilettenpapier und das, was vom Körper kommt – alles andere verstopft die Hausleitungen und verursacht jährlich Extrakosten in Millionenhöhe. Eine ausführliche Liste finden Sie in unserem Ratgeber Was darf nicht in die Toilette?

Beweislast: Der Vermieter muss die Verursachung nachweisen

Der entscheidende Punkt, den viele Vermieter und Hausverwaltungen übergehen: Es reicht nicht, dem Mieter die Verursachung zu unterstellen. Die Beweislast liegt beim Vermieter (LG Kiel, Urteil vom 09.08.1990, Az. 1 S 136/89). Die Prüfung verläuft zweistufig: Zuerst muss der Vermieter darlegen, dass die Verstopfung nicht auf bauliche Mängel oder normale Abnutzung zurückgeht – etwa auf ein zu geringes Rohrgefälle, veraltete Leitungen oder Wurzeleinwuchs in der Grundleitung. Erst wenn das gelingt, muss sich der Mieter entlasten.

In der Praxis ist dieser Nachweis oft schwierig – besonders im Mehrfamilienhaus, wo mehrere Wohnungen denselben Fallstrang nutzen. Steckt das Feuchttücher-Knäuel im gemeinsamen Strang, lässt sich meist nicht klären, aus welcher Wohnung es stammt. Dann bleibt es bei der Grundregel: Der Vermieter zahlt. Eindeutig wird die Lage nur, wenn die Rohrreinigungsfirma die Ursache und die Fundstelle klar dokumentiert – etwa Fremdkörper direkt hinter dem WC-Anschluss einer bestimmten Wohnung.

Kleinreparaturklausel: Warum sie bei Rohrverstopfungen nicht greift

Viele Mietverträge enthalten eine Kleinreparaturklausel, nach der Mieter kleinere Reparaturen bis zu einer bestimmten Grenze selbst zahlen. Auf Rohrverstopfungen lässt sie sich jedoch nicht anwenden. Der Bundesgerichtshof hat festgelegt, dass Kleinreparaturklauseln nur Gegenstände erfassen, die dem häufigen und unmittelbaren Zugriff des Mieters unterliegen (BGH, Urteil vom 07.06.1989, Az. VIII ZR 91/88) – etwa Wasserhähne, Lichtschalter oder Fenstergriffe. Abwasserrohre laufen in Wand und Boden und sind für den Mieter gar nicht zugänglich. Genau mit dieser Begründung hat das Amtsgericht Charlottenburg – ein Berliner Gericht – entschieden, dass die Beseitigung einer Rohrverstopfung keine Kleinreparatur ist (Urteil vom 31.08.2011, Az. 212 C 65/11).

Die einzige Grauzone ist der Siphon direkt unter dem Waschbecken: Er ist frei zugänglich und kann vom Mieter selbst gereinigt werden. Sitzt die Verstopfung aber tiefer im Rohr – und das ist bei hartnäckigen Verstopfungen fast immer der Fall –, greift die Klausel nicht.

Auch Vertragsklauseln, die Rohrreinigungskosten pauschal oder anteilig auf die Mieter umlegen, sind in Formularmietverträgen unwirksam (OLG Hamm, Beschluss vom 19.05.1982, Az. 4 REMiet 10/81). Die Berliner MieterGemeinschaft bestätigt: Solche Klauseln benachteiligen Mieter unangemessen, insbesondere bei Verstopfungen in Hauptleitungen.

Wer zahlt wann? Die Übersicht

Die folgende Übersicht fasst die typischen Konstellationen zusammen. Sie ersetzt keine Rechtsberatung, gibt aber die gefestigte Linie der Rechtsprechung wieder:

Akutfall: So gehen Sie als Mieter Schritt für Schritt vor

Was die meisten Rechtsratgeber nicht beantworten: Was tun Sie konkret, wenn das Wasser gerade nicht abläuft? Diese Reihenfolge schützt Sie rechtlich und praktisch:

1. Nutzung stoppen: Kein weiteres Wasser in den betroffenen Abfluss geben, Toilette nicht erneut spülen. So verhindern Sie ein Übertreten des Wassers und einen Folgeschaden.
2. Mangel unverzüglich melden: Sie sind nach § 536c BGB verpflichtet, den Mangel anzuzeigen. Rufen Sie Vermieter oder Hausverwaltung an und schicken Sie zusätzlich eine E-Mail mit Datum, Beschreibung und Fotos. Diese schriftliche Spur ist später Ihr Nachweis.
3. Frist setzen: Ist es kein Notfall, geben Sie dem Vermieter eine kurze, angemessene Frist zur Beseitigung – bei einem unbenutzbaren einzigen WC sind das eher Stunden als Tage.
4. Beauftragung dem Vermieter überlassen: Im Normalfall bestellt der Vermieter die Rohrreinigungsfirma. Damit ist er Auftraggeber und Vertragspartner – Sie halten sich aus der Kostenfrage zunächst heraus.
5. Im Notfall selbst handeln: Tritt Abwasser aus, droht ein Wasserschaden oder ist das einzige WC unbenutzbar und niemand erreichbar, dürfen Sie nach § 536a Abs. 2 BGB selbst einen Notdienst beauftragen und die Kosten erstattet verlangen. Dokumentieren Sie Ihre erfolglosen Kontaktversuche mit Uhrzeit.
6. Alles aufbewahren: Meldung, Fotos, Rechnung und Arbeitsbericht mit Ursachenangabe. Ohne diese Unterlagen wird jede spätere Auseinandersetzung schwierig.

Wer darf die Rohrreinigungsfirma beauftragen?

Eine Frage mit großer praktischer Bedeutung: Wer den Auftrag erteilt, ist Vertragspartner der Firma – und schuldet ihr zunächst die Bezahlung. Ob Sie das Geld anschließend vom Vermieter zurückbekommen, ist eine zweite, davon getrennte Frage. Deshalb gilt: Lassen Sie im Normalfall den Vermieter oder die Hausverwaltung beauftragen. Selbst aktiv werden sollten Sie nur in zwei Fällen: wenn der Vermieter trotz Fristsetzung nicht handelt (Verzug) oder wenn die umgehende Beseitigung zur Erhaltung der Mietsache notwendig ist – beides regelt § 536a Abs. 2 BGB. Umgekehrt gilt für Vermieter: Beauftragen Sie die Firma selbst, können Sie die Kosten nur dann vom Mieter zurückfordern, wenn dessen Verursachung belegt ist.

Der Vermieter reagiert nicht: Diese Optionen haben Sie

Bleibt Ihre Mängelanzeige ohne Reaktion, sind Sie nicht machtlos. Gehen Sie in dieser Reihenfolge vor:

• Zweite Frist mit Ankündigung: Setzen Sie schriftlich eine letzte Frist und kündigen Sie an, danach selbst eine Firma zu beauftragen und die Kosten in Rechnung zu stellen.
• Ersatzvornahme: Nach fruchtlosem Fristablauf dürfen Sie den Mangel selbst beseitigen lassen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen (§ 536a Abs. 2 BGB). Heben Sie die Rechnung auf.
• Mietminderung: Solange der Mangel besteht und Sie ihn nicht selbst verursacht haben, ist die Miete kraft Gesetzes gemindert (§ 536 BGB) – mehr dazu im nächsten Abschnitt.
• Beratung holen: In Berlin bieten Mietervereine und die bezirklichen Mieterberatungen kostengünstige Ersteinschätzungen. Bei größeren Streitwerten lohnt der Gang zum Fachanwalt für Mietrecht.

Sonderfall Berliner Mehrfamilienhaus: Hausverwaltung und Fallstränge

Berlin ist eine Mieterstadt, und die typische Konstellation ist das Mehrfamilienhaus mit Hausverwaltung. Hier läuft die Meldung nicht an den Eigentümer, sondern an die Verwaltung – die Notfallnummer finden Sie im Mietvertrag, im Hausflur-Aushang oder auf der Betriebskostenabrechnung. In Alt- und Neubauten teilen sich mehrere Wohnungen übereinander einen Fallstrang. Verstopft dieser Strang, staut sich das Abwasser zuerst in der untersten betroffenen Wohnung – dort tritt es im schlimmsten Fall aus Dusche oder WC aus, obwohl die Ursache Stockwerke höher liegt. Melden Sie deshalb auch Rückstau-Anzeichen wie gluckernde Abflüsse oder hochsteigendes Wasser sofort, selbst wenn Ihre eigene Wohnung noch funktioniert.

Zur Abrechnung: Die Beseitigung einer akuten Verstopfung ist Instandhaltung und darf nicht als Betriebskosten auf alle Mieter des Hauses umgelegt werden. Taucht ein Posten wie „Rohrverstopfung Beseitigung“ in Ihrer Betriebskostenabrechnung auf, lohnt sich der Widerspruch.

Mietminderung bei Rohrverstopfung

Ein verstopfter Abfluss ist ein Mangel der Mietsache – die Miete ist deshalb für die Dauer der Beeinträchtigung kraft Gesetzes gemindert (§ 536 BGB). Voraussetzungen: Sie haben die Verstopfung nicht selbst verursacht und den Mangel angezeigt. Die Höhe der Minderung hängt vom Einzelfall ab: Ein unbenutzbares einziges WC wiegt deutlich schwerer als ein langsam ablaufendes Waschbecken. Pauschale Prozentwerte aus dem Internet sind mit Vorsicht zu genießen – wer zu viel mindert, riskiert Zahlungsverzug. Lassen Sie die angemessene Quote im Zweifel von einer Mieterberatung einschätzen und zahlen Sie bis dahin unter Vorbehalt.

Und was kostet die Rohrreinigung?

Eine seriöse Pauschalantwort gibt es nicht: Der Preis hängt von Zugänglichkeit, Lage und Hartnäckigkeit der Verstopfung sowie vom Rohrzustand ab. Ausführlich erklären wir das im Ratgeber Was kostet eine Rohrreinigung? Für die Mieter-Vermieter-Frage ist vor allem eines wichtig: Bestehen Sie auf einem Festpreis vor Arbeitsbeginn und einem Arbeitsbericht mit Ursachenangabe. Beides schafft die Transparenz, die eine spätere Kostenerstattung überhaupt erst möglich macht. Bei RohrBerlin kostet die Anfahrt 49 Euro inklusive Vor-Ort-Diagnose – den Festpreis für die Beseitigung nennen wir Ihnen, bevor wir anfangen.